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《美人鱼》前十分钟 道尽多少中国地产真相

今日要闻 | 来源:真叫卢俊的地产观 2016-02-15 09:20:44 我要评论
[导读]《美人鱼》毋庸置疑是现在的热点,这是周星驰三年磨一剑的电影,毋庸置疑获得市场的认可。
    《美人鱼》毋庸置疑是现在的热点,这是周星驰三年磨一剑的电影,毋庸置疑获得市场的认可。

我想说的是,为什么我们热爱周星驰的电影,因为他的每一部电影都尽最大可能的追求完美,追求真相。

其他电影,我没有很多发言权,但是《美人鱼》这一部电影,是以房地产开发污染了海洋环境作为背景,在开始的10分钟时间内,都以房地产为起因作为阐述,因为这是我所从事的行业,在短短的几分钟时间里,星爷从一个局外人的身份,道出了很多房地产里的真相。

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有轻微剧透,各位慎点:

真实一:参与土地竞拍的开发商不代表他对这块地感兴趣

电影开头的细节就是邓超和张雨绮两个人在抢青罗湾这块土地,两家人都在疯狂的举牌,土地价格好像都已经超过了常规外界认知,后来邓超因为财大气粗,不理会理智冲动的抢下了这一块土地,故事也因此来开展。

后来邓超举办庆功仪式,把张雨绮和其他一些地产朋友叫到家中,后来其中一个头上秃头的朋友郑总嘲笑邓超说:你以为张雨绮去竞拍是真的想要这块地啊,无非是希望把土地价格弄高,边上的房子可以快点卖出去。这笔生意你会亏200亿,而张雨绮会赚300亿。

我看到这个细节的时候我惊呆了,这个场景如果是同行和我说我一点都不意外,但是来自星爷我还是满诧异的。

这其实是我们土地现场的一个通病,就是什么问题呢,就是土地市场里,政府希望能够高房价可以支撑土地,而周边在售项目更希望当下可以拍出一块高昂的土地来刺激下楼市。所以行业内都会有一个潜规则就是:只要周边有土地出让,不管拿不拿地的开发商都参与下,大家都举下牌子,大家一起把价值烘托上去,反正真正想要的开发商会接盘的,这么做百利无一害

身处在这个行业里的每一个角色都希望楼市越来越好,所以大家都把宝压在土地市场也就是未来的楼市,只要土地越来越贵,那么当下的房子的价格也就显得相对合理,这一个潜规则一定程度上助推了房地产的泡沫

真实二:老板评价土地是否值得的直观标准是比对手贵了多少

邓超为什么会开这个庆功会,邓超扮演的角色自己也在说:对于我来说,做生意就两个原则。第一所有对手的报价我都跟进,第二我每次报价都比对手贵100万,要知道只比对手100万就可以谈成这笔生意,100万对我来说意味着什么,不就一次应酬的花销么。

对于邓超来说,他的逻辑是对方的价格只要对方肯出就说明这个价格就是合理的,而我多花100万就当我多做了一次应酬,所以我的这个价格也是合理的。所以我永远都能拿到项目,而且是合理的价格。

这个逻辑很土豪,但是这其实是不少土豪老板拿地当下的判断因素,我看过太多的开发商,在得瑟自己拿下这块地的时候第一句话会说:我只比谁谁谁多花了多少就拿下了这块地。

而拿地时候怀揣着这个策略的开发商如果有两家以上,那么土地市场上的不理性部分就会产生蝴蝶效应,很多时候土地市场上那些不合理的成交,就有一部分这个因素夹杂其中。

竞拍市场,永远不会只有理性,有攀比就会有非理性,有非理性就会有失控,而邓超则很好的诠释了这一类老板。

真实三:填海技术可以获得异常丰厚的收益

当所有人都在吐槽邓超土地拿的太贵的时候,邓超默默的从助手那里拿到一个通文说:如果清罗湾可以填海,那么这样的投入还贵么。

结果在场的所有人都马上换了一张脸过来舔菊,希望能够和邓超合作。

是的,没有看错,浅滩填海是可以让项目快速获得收益的一种方式,这个策略在不少项目上已经得到了验证。恒x是这个策略玩的最溜的,启东项目和海南项目都是在这样背景下拿到手的。

大概查了下数据,第一填海所获得的土地是没有土地费的,只需要缴纳少量的配套费用。第二填海的成本是20万一亩,折合一平米土地只有300元,这是非常低廉的代价,可以彻底的拜托楼板价的束缚。恒X为什么那两个项目营销可以砸这么多钱,简单的说土地不要钱项目几乎就没多少钱,营销想怎么玩就怎么玩。

所以当青罗湾说可以填海的时候,对这个项目就是颠覆性的调整,马上从过去的亏本可转换到大把的利润。

真实四:拿不到土地,用入股的方式依然可以分一杯羹。

当张雨绮没拿到这块地然后又知道这个项目可以填海之后,马上做了一个决定,用300亿的资金的方式入股这个项目45%的股份,从此邓超和张雨绮开始合作开发的过程。

其实这个策略已经成为不少的小开发商生存的重要策略。

毋庸置疑现在土地市场越来越是大鳄的市场,动则上十亿的代价让小企业在土地市场已经没有竞拍的权利了,那么这些小企业怎么生存。

很多时候采用的策略就是用入股的方式,这些企业能够生存到现在肯定有一些核心竞争力,比如精装修做的特别好啊,比如和政府关系特别好啊,比如设计能力特别强……这些技能已经不能让这些企业去土地市场上拿地,但是却非常容易帮助他和土地获得者合作。他作为一个环节可以解决项目开发产业链上的重要要素,那些土地拥有者当然没有理由拒绝,那么根据作用的大小不同程度的入股就是一条重要的方式。

张雨绮其实在电影里并没有强调自己有什么核心竞争力,对外诠释的最强竞争力其实就是:

当然了,某一种程度上来说,这也是某一类开发企业的核心竞争力。

真实五:地产开发商在什么程度上会忽略利润这个元素。

当邓超拿下这块地的时候,所有记者都来采访说:成本这么贵,为什么企业还要拿这个项目。

当时的新闻发言人说:这个项目将会是企业所有最高端产品线的集合,已经不是利润所可以考虑的。

这其实也是当下房地产市场下的一个真实,就是在现在,很多时候开发是一种无奈,做这个生意可能没有足够的利润可以获得,但是又必须要做。

比如一些国企,为什么会集中在第四季度拿地,不是认为当下的土地好,而是年终指标必须完成掉。

比如一些企业会莫名奇妙的拿一些土地,不是因为他们想要,而是别人因为抵债各种塞给他们的,换句话来说他们自己也是莫名奇妙的进入房地产的。

比如说一些所谓野蛮人拿钱不当钱随便花,那是因为他们的钱都不是自己的,是别人给的。

再比如就像《美人鱼》电影里一样,为了实现企业转型往高端走,特意拿一些自己不熟悉的地块,甚至愿意背负一定的代价。

 

这就是当下的房地产里的各种真实,这些除了业内之外几乎别人不曾知道也不会关心的真实,在《美人鱼》电影里的前十分钟就这么淋漓精致的展现。

我看电影的时候,说实话有点被震撼到,我好奇周星驰为什么会知道这些细节,好奇周星驰为什么会如此自然的展露这些细节,好奇周星驰为什么可以把细节藏的如此不动声色但却如此到位贴切。

我想这就是星爷的魅力吧,他在每一个地方都追求完美,哪怕这个不是他擅长的地方,哪怕这个地方不是那么重要。他的电影在搞笑的大背景下包含了太多的元素,不同的人都可以找到自己的镜子和影子。

这样的周星驰,大家是不是很怀念呢,这个表情像极了过去dvd里的各种片段。而作为导演他没有亲自出面,选择了把自己的所有表演技巧传达给演员,周星驰用尽一切来搞笑,我觉得他会希望作为观众的我们可以看到搞笑背后藏着什么。

今天我作为一个地产人看到了这些,如果我作为一个普通人,还看到了什么呢?

所有人都说电影是假的,但是周星驰却用生命来营造这93分钟的真实。

真实,是这个世道最珍贵的品质。

感谢周星驰,我永远的偶像!

 

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[编辑:李晓东]

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