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二手房和新房有何不同 五招教你巧避购房风险

今日要闻 | 来源:房天下 2015-08-05 17:26:25 我要评论
[导读]很多人在买房时都会考虑到这样一个问题:“第一次买房,到底是新房还是二手房呢?”对于这个问题,其实还是要根据每个人的具体情况来判断,但在这之前,我们必须要了解新房和二手房之前到底有哪些差别。
        很多人在买房时都会考虑到这样一个问题:“第一次买房,到底是新房还是二手房呢?”对于这个问题,其实还是要根据每个人的具体情况来判断,但在这之前,我们必须要了解新房和二手房之前到底有哪些差别。

一、新房二手房价格差别大

新房的价格主要是根据地段、地价以及周边现有楼盘的价格来定的,且单价和折扣都是相对固定的。二手房的价格主要是由中介或是房东根据市场价格和小区配套、品质等来定的,有较大的谈判余地。

一般来讲,就同等地段的新房和二手房而言,二手房价格相对较低,大约低20%-30%。但新房不必支付中介费,而二手房如果选择了中介公司则一般需要支付房屋购买价格3%左右的服务费。此外,买二手房所缴纳的税费也比新房多,新房通常只需要缴纳契税及印花税,而二手房涉及的税种有契税、印花税、营业税、个人所得税等,一般都由买方承担。

如果你是砍价高手、谈判专家,不妨试试与房东周旋吧,说不定会有意想不到的收获。但如果你平时买东西都是属于任人宰割型的,那就要小心了。


二、买二手房要多准备点首付

新房贷款,首付款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例;

二手房贷款,根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估。

新房首付计算方式:(以合同总价100万的房子计算)

贷款额:100万x70%(首次贷款额度最高70%)=70万

首付款:100万-70万=30万

二手房首付计算方式:(以合同总价100万的房子计算)

二手房估价:100万x85%=85万

贷款额:85万x70%(首次贷款额度70%)=59.5万

净首付款:100万-59.5万=40.5万(净首付款不包括国家税费和中介佣金)

可以看出,二手房的首付款其实是要高于新房的首付款的。

另外,值得注意的是:新房购房贷款最高能贷30年,二手房最高年限为20年。这就涉及到月供的压力了。


三、二手房交易流程比新房复杂

新房交易通常都由开发商或开发商委托的销售代理机构与买方直接就买卖房屋事宜进行协商,不需要任何第三方介入。在新房交易过程中开发商处于明显的强势地位,合同拟定、办理网签等均由开发商办理,我们自己所能控制的因素相对较少,因而过程就相对简单一些。

二手房以委托交易为主:

首先,卖方委托中介公司代理出售房屋,买方通过中介公司看房选房。

其次,买卖双方与中介公司签订《居间服务合同》,由中介公司协助签订《存量房屋买卖合同》。

最后,办理过户、进行物业交割等。

此种交易方式与新房交易明显不同,由于买卖双方是平等的主体,所以各种事项的办理,需要买卖双方亲力亲为,可以通过谈判为自己争取更多的利益,但是过程也要相应繁琐。


四、二手房购买风险远高于新房

买新房的风险主要是在期房,涉及到楼盘是否烂尾、收到的房子与预期差别较大、逾期交房等。但由于新房是与开发商直接交易的,且大家都是同时购买,因此即使出了什么问题,还可以组织大家集体维个权什么的。

二手房的风险性就要高于新房了,主要有以下五个方面:

1、房屋本身质量问题因装修整未察觉,如年代久的单板房(预制板)的房子漏水,房东重新粉刷了漏水墙面,肉眼很难看出。

2、房屋产权存在问题, 例如房屋已经被列入拆迁的范围;房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;一房多卖;房屋已经被查封等。如果遇到这些问题,买后就会有源源不断的纠纷等着你。

3、合同中存在不公平条款却浑然不知,中介公司在担当中介过程中,对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,而咱们在缺乏经验的情况下往往予以认可,一旦发生纠纷,咱们可就有苦难言。

4、卖方并非真实的房屋所有权人,如假人假证,伪造产权证,将租来的房子进行出售等,这可是坑死人不偿命的呀。

5、房东已收取定金后,有其他买方出更高价格,房东有利可图时可能会违约。

搜房网房天下郑州二手房小编建议打算买二手房的童鞋们一定要360度无死角的查看房屋,除了白天看房时仔细注意房屋质量和周边环境以外,晚上也应该去看看小区环境是否安静,过往车辆是否会影响到睡眠,还有下雨时小区的排水功能怎么样,这些都是应该注意的。


五、二手房配套相对成熟

新开发楼盘多远离中心城区,对于上班族来说,不仅公共交通设备很少而且路途遥远。并且,楼盘刚刚开发,周围的学校、医院、商场、公园等配套设施可能还在建设中或未建设,这就给生活带来诸多不便。

二手房大多分布在城市中心,商业繁华地段或者老城区,交通及周边配套设施相对完善并且集中,生活便利。且大家可以根据自己的生活工作需求来选择,选择空间很大。

总结:其实不管是买新房还是二手房还是要具体情况具体分析,都要根据自己的购买需求和购买力来分析利弊。如果你的情况是:不急着住、手中积蓄有限、对品质有较高要求、看重物业和绿化,那么建议你考虑新房。如果你的情况是:马上就要住进去、资金比较充足、没有心理洁癖接受二手房同时要求配套齐全的话,建议你可以多看看二手房。

 

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[编辑:李晓东]

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