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销售低迷房企业绩承压 地产龙头趁机“圈地”

今日要闻 | 来源:21世纪经济报道 2015-03-18 08:54:14 我要评论
[导读]平安证券分析师王琳亦称,在行业持续洗牌之后,从行业销售金额集中度来看,2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点,比2013年的升幅提高了2.51个百分点。

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平安证券分析师王琳亦称,在行业持续洗牌之后,从行业销售金额集中度来看,2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点,比2013年的升幅提高了2.51个百分点。

2014年上市公司年报披露工作已棋至中盘。截至3月17日,“招保万金”A股四大房地产龙头企业中,“招保”两巨头去年成绩单已经亮相。

当天,保利地产(600048.SH)披露的2014年年报显示,报告期内,公司共实现营业收入1090.6亿元,同比增加18.1%,实现归属于母公司净利润122亿元,同比上涨13.5%。

其中,四季度实现营业收入568亿元,同比上升18.2%,实现归属于母公司净利润61.2亿元,同比下降0.24%;公司全年结算毛利率为32.03%,较上年同期下降0.13个百分点,毛利率水平基本维持稳定,仅四季度有所下滑。

对此,安信证券一位行业研究员对21世纪经济报道记者表示,“公司业绩略低于市场预期主要是受结算进度影响。去年前三季度结算522亿,期末预收款高达1301亿。公司4季度公司销售金额449亿元,同比增22.6%,为公司历史单季销售最高值。

“主要原因是年底公司部分高毛利率项目没有能够实现当期结算,而这些项目很可能在2015年实现当期结算。”该研究员称。

截至目前,包括保利地产在内,沪深两市累计已有30余家房企已公布业绩快报或发布年报。不过,房地产行业整体依然呈现业绩承压的趋势。

平安证券分析师王琳称,受到销售低迷的影响,上市公司尤其是中小公司可结算资源下降,同时费用高企及降价促销使净利润率进一步收窄,公布业绩公司收入平均同比增速仅6.3%,净利润平均同比为-9.5%,降幅比2014年中期扩大0.6个百分点。

其中,新潮实业(600777.SH)、万好万家(600576.SH)、同达创业(600647.SH)3家上市房企净利润均告亏损,全年分别实现净利润-3857.75万元、-1416.73万元和-336.48万元,较上年同期相比,同比大幅下降2179.44%、1988.81%和1596.47%。

在保利地产董秘黄海看来,其判断整个市场的回暖进度可能比预期会略慢一点点。“在两会开完之后,随着一些政策导向落地,基本上也没有什么太负面的对行业的影响,甚至是更正面一些的,我们相信市场会呈逐步回暖的过程。”黄海称。

投资加码开工下降

“有时候,市场的反应也确实非常难去准确预估它,我们判断的趋势没有太大的变化,也即上半年仍然集中在去库存的这么一种格局,下半年可能会比上半年好一些,部分区域的供求平衡之后,整个市场可能会更乐观一些。”黄海称。

另据保利地产2014年年报表明,去年公司土地获取明显有所放缓。公司全年新增项目40个,新增土地储备1231万平米(其中权益建面:861万平米,权益比例69.9%),平均楼面地价3485元/平米,较2013年平均水平(3111元/平米)上涨12.0%。

其中,总地价429亿元(权益地价298亿元),占销售额比例为31.4%,远远低于2012、13年的44%和45%。此外,新获取项目中,一二线城市权益面积和权益地价占比分别占到74%和96%,其中一线城市占比分别为22%和35%。

中金公司研究员宁静鞭表示,截至目前,公司已经进入全国57个城市,拥有在建拟建项目245个,规划总建筑面积12458万平米,待开发储备5069万平米,以2014年新开工1772万平米测算,可供3年左右开发。

“虽然公司2015年投资加速,但料新开工将趋于保守。”宁静鞭称,“公司计划2015年直接投资约1200亿元,较2014全年投资992亿元相比,同比增长约21%,但公司新开工计划仅1500万平米,同比降低15.3%,而竣工计划仅从去年1363万平米略增至今年计划的约1450万平米,同比仅增长6.4%。”“公司2015年计划新开工1500万平米,新推货值1600~1800亿元,加上年底550亿元存货,全年可售货量在2200亿元左右,以70%销售去化率测算,预计2015年将实现销售额1550亿元。”宁静鞭称。

对此,黄海亦直言,“公司制定销售目标是具有一定弹性的。公司方面暂时不会定得太高。”其理由在于,1、2月份销售整体上给人的感觉不是特别好,在上半年去库存的这种过程可能会比原先预计的稍微长一些,整个市场回暖的迹象也会稍后一点,这会导致现在压缩了全年,即2015年整个销售的窗口期,至少跟2014年比,少了整整一个月。

3月9日,保利地产发布的销售情况简报显示,2月公司实现签约销售面积37.08万平方米,同比下降45.94%;签约销售金额47.15亿元,同比下降39.01%。1~2月,公司实现签约销售面积94.26万平方米,同比下降40.67%;实现签约销售金额120.19亿元,同比下降32.09%。

同一天,招商地产亦公布了2月销售情况,公司实现签约销售面积9.75万平方米,同比减少21.56%;签约销售金额12.94亿元,同比减少26.25%。1~2月,公司累计实现签约销售面积29.11万平方米,同比减少38.14%;签约销售金额40.72亿元,同比减少32.81%。

“房产增量的需求转化一定需要一些方式方法刺激它,不然就是一个相对比较弱的平衡,因为现在都很清楚是一个去库存的过程,也没有一个增量的资金进场,没有增量的需求进来,那么这个解决起来的时间可能就会被延长了。”黄海称。

行业集中度加速上升

尽管如此,就整个房地产行业而言,具有品牌、管理和资金优势的龙头房企仍在持续扩大市场份额,行业集中度呈加速上升态势。

以保利地产为例,2014年公司市占率出现逆市提升。公司2014年全年共实现销售面积1066.6万平方米,实现销售金额1366.8亿元,同比分别增长0.21%和9.09%。市场占有率约1.79%,较上年增加了0.25个百分点。

平安证券分析师王琳亦称,在行业持续洗牌之后,从行业销售金额集中度来看,2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点,比2013年的升幅提高了2.51个百分点;TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点,提升幅度加大。

对此,东华实业(600393.SH)董秘蔡锦鹭当天也对21世纪经济报道记者坦言,当前,不少中小房企感觉越来越难做,今后的分化也会越来越大。“现在,我们身边不少同行已在考虑转型,准备退出房地产业。也有朋友建议公司尝试转型。”蔡锦鹭称,“相比之下,二、三线城市开发商所受影响更大,压力也更大些。”而黄海表示,公司房地产开发以一二线为主,感受就不是特别明显。“三四线地产至少在目前的周期不具备特别大的吸引力。因此,肯定是得经济辐射到的、都市圈辐射得到的区域机会更大些。”黄海认为。

 

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