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任志强:支撑房地产发展基本要素并未根本改变

今日要闻 | 来源:蓝房网整理 2014-05-27 09:29:48 我要分享 我要评论
[导读]去年底和今年初,我曾向开发商发出风险警告:别以为今年还像去年一样保持高增长。

去年底和今年初,我曾向开发商发出风险警告:别以为今年还像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业战略和增幅是很危险的。历史库存的增长与年度销售量的对比正在恶化,这改变了部分城镇的供求关系,不同城镇的土地供给也存在余缺差别。今年房地产增幅会大大下降,城市间差别会更明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变:一是中国经济仍将保持7%至8%的较高增长;二是城镇化率仍处于高增长期;三是人口结构中家庭分裂加速,适龄结婚的人口高峰仍在持续(23岁年龄人口的最高峰在2015年);四是消费结构的变化,家庭消费中吃的比重下降,住的比重上升并加速。

有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”?在上述基础未变时,长期持续下降几乎是不可能的,真正的拐点是降价也无人购买。早上的菜价与晚上不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”,因为已经供过于求、需求满足了,并且用人均面积量为依据,说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘?当价格随市场中的供求关系调整时,只要有销量就是有需求,无论涨跌。

已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋,许多是根在户籍地,但劳动力流入了大城市;也有人用所谓的“千人(开工)套数”为依据做国际对比,却忽略了生产周期因素。

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力,会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时,实际购买成本仍为上升,让实际房价仍在增长。

泡沫形成的原因大约有几类:一是政府强调的投机泡沫,这在限购与限贷政策调整中挤压了;二是货币政策造成的泡沫,这也在首付提高中和紧缩调整中压缩了;三是土地供给垄断的泡沫,随着不同城市的土地供应量分化,有的仍在继续推高,有的已经开始下降;四是定价机制的泡沫,定价审批一方面在限制,一方面也在推高,而已购买者抗议降价也成为推手。只有当完全由市场决定资源配置和决定价格时,才能避免泡沫。

总体而言,当支撑市场的基础未发生根本变化时,无论使用价值和交换价值都不会严重背离经济增长。今年投资、销售、价格增幅与去年相比会大大下降,但总体应是稳定的,或仍是略有增长的。

房地产开发是要有长期稳定预期的产业,不是短期可以调整战略的,但可能及时调整战术。“我想有个属于自己的家”仍是个美好并可能实现的愿望,幸福是不会从天上掉下来的,却可能因人们自己的选择而变化。

[编辑:蓝房9号]

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